Die Geldwäscheprüfung: Gesetzliche Pflichten bei Immobilientransaktionen
Immobilien sind aufgrund ihrer hohen Sachwerte ein sensibler Sektor für potenzielle Geldwäscheaktivitäten. Um die Integrität des Finanzsystems zu schützen, hat der Gesetzgeber im „Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten“ sogenannte Verpflichtete definiert, die vor einem Geschäftsabschluss strikte Compliance-Vorgaben erfüllen müssen.
Das Geldwäschegesetz (GwG) als gesetzliche Grundlage
Die zentrale Rechtsnorm für die Identifizierungspflicht bei Immobilientransaktionen ist das als Geldwäschegesetz (GwG) bekannte Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten, das sich seit seiner ersten Einführung im Jahr 1993 kontinuierlich weiterentwickelt und verschärft hat.
Bei Immobilientransaktionen sind insbesondere die folgenden Paragrafen des Geldwäschegesetzes relevant:
§ 2 Abs. 1 Nr. 10 GwG
Rechtsanwälte und Notare sind Verpflichtete im Sinne des Gesetzes, soweit sie für Mandanten an der Planung oder Durchführung des Kaufs und Verkaufs von Immobilien mitwirken.
§ 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG
Immobilienmakler werden vom Geldwäschegesetz ausdrücklich als Verpflichtete definiert.
§ 10 Abs. 1 GwG
Definition der allgemeinen Sorgfaltspflichten, insbesondere die Identifizierung der Vertragspartner gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 GWG.
§ 11 Abs. 1 GwG
Die Identifizierung der Vertragspartner muss erfolgen, sobald ein ernsthaftes Interesse am Kauf oder Verkauf besteht, spätestens bei der Kaufvertragsunterzeichnung.
Wer muss geprüft werden?
Obwohl der Irrtum weitverbreitet ist, dass nur der Käufer der Prüfung nach dem Geldwäschegesetz unterliegt, verlangt das Geldwäschegesetz eine umfassende Transparenz über alle am Geschäft beteiligten Akteure.
Für Immobilientransaktionen bedeutet dies, dass
- die Identität des Verkäufers zweifelsfrei feststehen muss!
- die Identität des Käufers und die Herkunft der Mittel geprüft und zweifelsfrei feststehen müssen!
- im Falle von juristischen Personen (z. B. GmbH, AG, etc.), müssen die wirtschaftlichen Berechtigten ermittelt werden (gemäß § 3 Geldwäschegesetz), also diejenigen Personen, die mehr als 25 % der Anteile oder Stimmrechte kontrollieren.
Personen, die zum Beispiel als gesetzliche Vertreter oder Bevollmächtigte im Namen Dritter handeln, müssen ebenfalls nach dem Geldwäschegesetz identifiziert werden, deren Vertretungsmacht muss zudem nachgewiesen werden.
Schritt für Schritt: Die Prüfung nach dem Geldwäschegesetz
- Identifizierung der Vertragsparteien vor Ort oder per Video-Ident, durch Vorlage eines gültigen Personalausweises oder Reisepasses im Original.
- Verifizierung der Information durch Abgleich der Daten und Kopie oder Scan des vollständigen Dokuments, mit dem Vermerk „Original lag vor“.
- Bei juristischen Personen ist die Eigentumsstruktur mit einem Handelsregisterauszug (www.handelsregister.de) zu prüfen. Mit den wirtschaftlichen Berechtigten der juristischen Person sind die vorstehenden Schritte der Identifikation und Verifizierung durchzuführen.
- Prüfung, ob es sich bei einem der Vertragspartner um eine politisch exponierte Person (PEP-Check) handelt, durch Selbstauskunft der jeweiligen Person.
- Dokumentation der Prüfergebnisse für mindestens 5 Jahre.
Die Botschaft an Käufer und Verkäufer
Bei Immobilientransaktionen ist die Überprüfung nach dem Geldwäschegesetz (z. B. durch Notare, Rechtsanwälte oder Immobilienmakler) kein Ausdruck von Misstrauen gegenüber den beteiligten Personen, sondern die schlichte Umsetzung der gesetzlichen Mitwirkungspflicht.
Bleibt die Identifizierung der Vertragsparteien aus oder stellt eine Partei die notwendigen Informationen, trotz gesetzlicher Pflicht (§ 11 Abs. 6 GwG) nicht zur Verfügung, ist die Geschäftsbeziehung nicht zu begründen bzw. abzubrechen. Verstöße gegen die Pflichten des Geldwäschegesetzes können für beteiligte Parteien empfindliche Bußgelder nach sich ziehen.
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