Man muss es so sagen, wie es ist: Der Investmentmarkt für Büroimmobilien hat in den vergangenen Jahren seinen Glanz verloren. Nach den Rekorden der Boomjahre bis 2022 folgte eine Phase, die vielen Eigentümern und Investoren nüchtern vor Augen geführt hat, wie schnell sich Marktbedingungen verschieben können. Steigende Zinsen, hybride Arbeitsmodelle, verhaltene Konjunktur – all das sind Beispiele für die tiefen Spuren am Markt. Obwohl im Jahr 2025 der Eindruck von einem leichten Stimmungswandel entstanden ist, stellen sich Investoren und Eigentümer von Büroimmobilien weiterhin zu Recht die Frage: Steht der Investmentmarkt für Büroimmobilien am Beginn einer echten Erholung und was bedeutet die aktuelle Marktphase konkret für meine Verkaufsstrategie?
Der Markt 2025: Bewegung, aber keine Euphorie
2025 wurden bundesweit etwas mehr als 6 Mrd. Euro in Büroimmobilien investiert, das beste Ergebnis seit 2022 und ein Anstieg von rund 20 %. Während diese Entwicklung auf den ersten Eindruck einen Aufbruch signalisiert, zeigt der Vergleich mit den Hochzeiten des letzten Marktzyklus, dass der 10-jährige Durchschnittswert weiterhin deutlich verfehlt wird.
Was 2025 aber wirklich bemerkenswert macht und für Verkäufer ein wichtiges Detail ist. Das gesamte Ergebnis wurde ausschließlich mit Transaktionen von Einzelobjekten erreicht, zumindest wurden im gesamten Jahr 2025 keine Portfolioverkäufe registriert. Ein Novum in den letzten zwei Dekaden. Für uns sagt das viel über den aktuellen Zustand des Marktes aus: Investoren sind aktiv, aber sie agieren selektiv, vorsichtig und mit dem Skalpell statt mit der breiten Kelle.
Großtransaktionen kehren zurück – ein ermutigendes Signal
Nachdem in den Vorjahren kaum Großabschlüsse zu beobachten gewesen waren, kam das Interesse von Investoren an Großabschlüssen 2025 zurück, sodass einige Deals im dreistelligen Millionenbereich registriert wurden. Der Verkauf des Upper West in Berlin für mehr als 400 Mio. Euro steht dabei als prägnantes Beispiel für die Bereitschaft von Investoren, wieder in hochwertige Produkte zu investieren, sofern Lage, Qualität und Preisvorstellung stimmen.
In der Stadt Köln als Metropole am Rhein wurde am Investmentmarkt für Büroimmobilien ein Umsatz von rund 730 Mio. Euro erzielt, in der Landeshauptstadt Düsseldorf lag dieser bei rund 300 Mio. Euro. Umsatzzahlen, die zeigen, dass die Märkte entlang des Rheins für Investoren weiterhin interessant sind.
Renditen: Stabilität nicht
Eine Kompression der Renditen wurde nicht festgestellt, ein Punkt, den die meisten Verkäufer nur ungern hören. Investoren und Eigentümer, die auf stark steigende Kaufpreise im Core-Segment spekuliert haben, müssen zunächst geduldig bleiben. In einer vom Makro- und Mikrostandort individuellen Spitzenrendite zwischen 4,3 und 5,0 Prozent zeigt sich für uns aber auch, dass sich die Spitzenrenditen stabilisiert haben und nicht weiter sinken.
Gleichzeitig zeigt sich sowohl auf dem Investmentmarkt als auch bei Vermietungen von Büroimmobilien, dass Spitzenrenditen oder Spitzenmieten derzeit ausschließlich bei zentral gelegenen Büroflächen mit ESG-Konformität zu erzielen sind, also jenem Marktsegment, bei dem ein knappes Angebot auf eine relativ hohe Nachfrage stößt.
Strukturwandel als Dauerthema – oder: Nicht jede Büroimmobilie ist gleich
Man kann es drehen, wie man will: Das Thema hybrides Arbeiten hat den Büroflächenbedarf strukturell verändert. Steigende Leerstände und selektives Mietwachstum spiegeln den strukturellen Wandel wider, getrieben durch hybride Arbeitsformen, veränderte Flächennachfrage und den Druck zur Modernisierung älterer Gebäude.
Zur Klarstellung: Zwischen einer vollvermieteten Büroimmobilie in bester Innenstadtlage (Core+, ESG-konform) und einem älteren, teilleerstehenden Bürogebäude in peripherer Lage liegen sowohl in der Nachfrage als auch in der Preisfindung Welten. Verkäufer, die die realistischen Potenziale ihrer Immobilie ignorieren und diese pauschal nach alten Bewertungsmaßstäben anbieten, dürften sich wundern, wenn sie keinen Käufer finden.
Ausblick: Beginnt sich ein neuer Zyklus zu formen?
Reife des neuen Zyklus?
Nachdem zunächst viele Faktoren auf eine Erholung auf dem Investmentmarkt für Büroimmobilien hindeuteten, ist die Unsicherheit seit März 2026 zurück.
Bei den aktuellen Rahmenbedingungen gehen wir davon aus, dass sich der Investmentmarkt für Büroimmobilien 2026 und 2027 zunächst weiter konsolidieren wird. Das heißt:
- Höhere Transaktionsvolumen als im Vorjahr
- Vorsichtige, aber spürbare Annäherung bei den Kaufpreisen im Core+ und Core-Segment
- Zunehmende Differenzierung zwischen Immobilie in zentraler Lage mit ESG‑Konformität und der breiten Bestandsmasse.
Wir sind davon überzeugt, dass die zukünftige Dynamik am Investmentmarkt für Büroimmobilien durch die breite Bestandsmasse getrieben wird, sobald mit dem Ablauf von bestehenden oder verlängerten Finanzierungen Buchwertverluste realisiert werden müssen. Spätestens wenn die Verlängerungsmöglichkeiten ausgeschöpft sind und Stillhalteabkommen (Standstill Agreement) enden, dürfte der Markt durch einen Angebotsüberhang in Bewegung geraten.
Was das für Verkäufer von Büroimmobilien bedeutet
Zum Wesentlichen oder zu dem, um das es Ihnen letztlich geht. Ob Sie als institutioneller Investor, Family Office oder privater Kapitalanleger Büroimmobilien halten: Die Marktlage hat sich verändert, und mit ihr die Anforderungen an eine professionelle Verkaufsstrategie.
- Wir sind davon überzeugt, dass sich das Marktfenster gerade graduell öffnet. Wer jetzt verkaufen möchte oder muss, findet mehr aktive Investoren als in der nahen Vergangenheit, allerdings mit einem hohen Anspruch an Lage, Qualität und Vermietungsstand. Eine realistische, marktgerechte Preisvorstellung zur Marktansprache ist daher keine Option, sondern Pflicht.
- Eine Immobilie, die heute ohne professionelle Vorbereitung und Transaktionsberatung auf den Markt kommt, wird wahrscheinlich verbrannt, also öffentlich wahrgenommen, aber nicht verkauft. Das schadet langfristig, Timing und Positionierung sind aus unserer Sicht entscheidend.
- Im gewerblichen Immobilienmarkt, in dem sich die Marktteilnehmer zum überwiegenden Teil kennen und die Markttransparenz hoch ist, sollten Verkaufsprozesse professionell begleitet und strukturiert ablaufen. Die Wahl des richtigen Prozessformats hat ihren Wert, ebenso wie Diskretion.
- Geduld zahlt sich aus, aber nicht unbegrenzt. Kurzfristig erwarten wir keine deutlichen Preissteigerungen auf dem Investmentmarkt für Büroimmobilien. Derjenige, der aber eine Immobilie mit einer klaren Substanz und einer Zukunftsperspektive zur neuen Marktrealität anbietet, wird einen Käufer finden.
Fazit – Chancen nutzen, Risiken kennen
Der Investmentmarkt für Büroimmobilien in Deutschland befindet sich nach unserer Einschätzung in einer Phase vorsichtiger, aber erkennbarer Erholung. Das Transaktionsvolumen zieht an, internationale Investoren kehren zurück, und die Zinsstabilisierung sorgt für mehr Planungssicherheit. Gleichzeitig bleibt der Markt zwiespältig: Hochwertige Produkte im Core+ und Core-Segment in zentralen Lagen erzielen gute Preise, Immobilien mit hohem Leerstand, hoher Komplexität, mangelnder Substanz oder mangelhafter ESG-Performance hingegen stoßen nach wie vor auf verhaltenes Interesse.
Die gute Nachricht: Der Markt ist aufnahmefähig. Für uns ist aber klar, dass man wissen muss, wie man ihn anspricht. Marktkenntnis, eine realistische Bewertung und eine strukturierte Transaktionsbegleitung sind heute wichtiger denn je.
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