European Green Deals & neue regulatorische Standards für Immobilien
Das Europäische Klimagesetz oder European Climate Law ist das Herzstück des „European Green Deals“ und das europäische Rahmengesetz, nach dem die Europäische Union bis 2030 ihre Nettotreibhausgasemissionen um mindestens 55 Prozent gegenüber dem Stand von 1990 senken („Fit for 55“) und bis zum Jahr 2050 Klimaneutralität erreichen muss.
Die von der Europäischen Union in diesem Rahmen definierten Ziele, in deren Zentrum für den Immobiliensektor die Neufassung der Energy Performance of Buildings Directive (EU 2024/1275) – kurz „EPBD“ – steht, sind für den gesamten Immobiliensektor der Ausgangspunkt für eine tiefgreifende Transformation. Für Eigentümer von Kapitalanlageimmobilien (z.B. Zinshäuser, Wohn- & Geschäftshäuser, Mehrfamilienhäuser) und Gewerbeimmobilien in Deutschland bedeutet der European Green Deal: Passivität wird zum finanziellen Risiko, Aktivität bietet die Chance auf Green Values.
Mindestvorgaben für Nichtwohngebäude
Mit der Energy Performance of Buildings Directive führt die Europäische Union Mindeststandards für die Gesamtenergieeffizienz („Minimum Energy Performance Standards“ oder „MEPS“) von Nichtwohngebäuden ein. In einem ersten Schritt definiert jeder Mitgliedstaat einen Schwellenwert von 16 Prozent – in einem zweiten Schritt 26 Prozent – der Nichtwohngebäude, der schlechtesten Gesamtenergieeffizienz. Die Gesamtenergieeffizienz aller Nichtwohngebäude muss sodann ab 2030 unterhalb des Schwellenwertes von 16 Prozent und ab 2033 unterhalb des Schwellenwertes von 26 Prozent liegen (Art. 9 EPBD).
Im Februar 2026 hat die Regierungskoalition zwar ein Eckpunktepapier zu einem Gebäudemodernisierungsgesetz veröffentlicht, in die nationale Regulatorik wurde die Energy Performance of Buildings Directive (Frist: Mai 2026) bisher jedoch noch nicht überführt. Dementsprechend und indem die Mitgliedstaaten eigenständig Ausnahmen für den Bereich von Nichtwohngebäuden formulieren können, kann die Anzahl der Nichtwohngebäude, die bis 2030
(ca. 320.000 Stück) bzw. bis 2023 (ca. 520.000) saniert werden müssen, nur näherungsweise bestimmt werden.
Zielpfad für Wohngebäude zur Klimaneutralität
Im Gegensatz zu Nichtwohngebäuden verfolgt die Europäische Union bei Wohngebäuden ein Kollektivziel, indem der Primärenergiebedarf im gesamten Wohnungsbestand eines Mitgliedstaates schrittweise reduziert wird.
Gemäß Art. 9 Abs. 2 der Energy Performance of Buildings Directive muss Deutschland in nationalen Plänen festlegen, wie der Primärenergieverbrauch (kWh/m²a) der Wohngebäude bis 2050 sinken soll. Bis 2030 ist für Deutschland sicherzustellen, dass der Primärenergieverbrauch im Vergleich zum Referenzjahr 2020 um mindestens 16 Prozent sinkt und bis 2035 um mindestens 20 bis 22 Prozent. In der Zeit von 2040 bis zur Nullemission im Jahr 2050 muss der Primärenergieverbrauch im jeweiligen Mitgliedstaat dann linear abgesenkt werden.
Trotz der europäischen Kollektivvorgabe: Ein besonderes Augenmerk liegt auf rund der Hälfte des Gebäudebestands, da mindestens 55 Prozent der Gesamteinsparung mit den „Worst Performing Buildings“ erzielt werden müssen, also den 43 Prozent der Gebäude, mit der schlechtesten Energieeffizienz.
Fazit
Die Marktrealität zeigt ganz klar: Wert und Fungibilität einer Immobilie werden zukünftig maßgeblich durch die energetische Qualität der Immobilie bestimmt.
Wir sind davon überzeugt: Eigentümer, die auf politische Verzögerungen der energetischen Transformation hoffen und notwendige Sanierungen aufschieben, riskieren den nachhaltigen Erfolg ihrer Investition. Unabhängig von parteipolitisch orientierten Debatten ist der „Brown Discount“ auf Immobilieninvestitionen wirtschaftliche Realität.
Chancen durch ein proaktives Management
Immobilien, die die Regulatorik der Europäischen Union und die nationale Regulatorik würdigen, sind liquide Immobilien, die in Vermietung und Verkauf Bestpreise erzielen und ihre Finanzierbarkeit behalten. Professionelle Marktteilnehmer gestalten die energetische Transformation ihrer Immobilie als einen ganzheitlichen Wertschöpfungsprozess – diskret, sachlich und renditeorientiert.
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