Wer hätte das noch gedacht?
Auf dem Immobilienmarkt für Handelsimmobilien war in den letzten Jahren eine Aussage recht sicher, von Analysten, von Investoren und manchmal auch von Beratern, die es eigentlich besser hätten wissen müssen. „Handelsimmobilien sind out.“ Mit dem fortwährenden E-Commerce-Boom, den Folgen der Covid-19-Pandemie und den Insolvenzen verschiedener Markttelnehmer hat man diesen Satz oft gehört und, offen gesagt, auch aus unserer Sicht nicht ganz ohne Grund. Dennoch zeigt sich, dass resiliente Geschäftsmodelle, Nahversorgung und erstklassige Lagen ihre Relevanz immer wieder beweisen können.
Kurz gesagt: Einzel- und Handelsimmobilien sind zurück im Fokus potenzieller Investoren. Nicht alle und nicht in allen Lagen, aber als Assetklasse ist das Segment zurück auf dem Immobilienmarkt. Was das für Investoren, Eigentümer und potenzielle Verkäufer bedeutet, erläutern wir in diesem Beitrag.
Rückblick: 2025 die stärkste Assetklasse im Gewerbesegment
Der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien verzeichnete 2025 im Vergleich zum Vorjahr einen Anstieg des Transaktionsvolumens um rund 5 Prozent und erreichte mit einem Transaktionsvolumen von rund 6,5 Mrd. Euro einen Marktanteil von 28 Prozent.
Großtransaktionen gaben den Ton an
2025 kehrten zudem echte Großdeals auf den Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien zurück, mit einem Investitionsvolumen von mehr als 100 Mio. Euro je Transaktion. Neben der Verwertung von einzelnen Immobilien im Rahmen von Insolvenzverfahren, zählten der Verkauf des Porta-Portfolios, der Verkauf der Gropius Passagen in Berlin und der Verkauf mehrerer lebensmittelgeankerte Einzelhandelsportfolios zu den prominentesten Abschlüssen. Für uns ist das Marktsignal bei solchen Transaktionen klar: Wenn Produkt und Preis passen, sind institutionelle Investoren weiterhin bereit, substanzielle Investitionen zu stemmen und umzusetzen.
Fachmärkte dominieren – und das aus gutem Grund
Obwohl das Interesse der breiten Öffentlichkeit meist auf Highstreet Immobilien beschränkt ist, konzentrierten sich Investoren zuletzt verstärkt auf das Segment der Fachmärkte und Fachmarktzentren. Die Logik dieser Entscheidung ist klar: In einem Marktumfeld, in dem Planungssicherheit Mangelware ist, bieten Immobilien mit einem lebensmittelgeankerten Fokus und Nahversorger stabile Mieteinnahmen von Mietern mit einer geringen konjunkturellen Abhängigkeit.
Die Rückkehr internationaler Investoren
Indem internationale Investoren auf den Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien zurückkehren oder diesen neu entdecken, erweitert sich für Verkäufer die Käuferbasis. Gleichwohl sind die Präferenzen dieser Interessenten mit guter Liquidität auf Immobilien im Core+ oder Value-Add-Segment fokussiert.
Strukturelle Veränderungen und die Bedeutung für Bestandsobjekte
Hier wird es wichtig, ehrlich zu sein. Nicht jede Einzelhandelsimmobilie profitiert gleichermaßen von der Marktbelebung. Es gibt erhebliche Unterschiede – und die sollte man als Eigentümer kennen:
- Fachmärkte und lebensmittelgeankerte Immobilien sind weiterhin sehr gefragt, mit einer stabilen Rendite und einer guten Vermarktbarkeit. Wer ein solches Objekt besitzt, hält aktuell eine vergleichsweise liquide Anlage.
- Der Investmentmarkt von Hightstreet Immobilien in innerstädtischen 1A-Lagen ist stark selektiv. Während absolute Toplagen in den Top-7-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) gefragt bleiben, ist der Markt für innerstädtische Einzelhandelsimmobilien in der breiten Masse ausdifferenziert.
- Bei Shopping-Centern ist die Lage vielschichtig. Da sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern langsam annähern, rücken diese verstärkt in den Fokus von Investoren. Das kann für Eigentümer, die schon lange auf einen Exit warten, eine Chance sein, sofern Erwartungen und Restrukturierungsbedarf realistisch kalibriert sind.
Ausblick: Kurs halten und selektiv agieren
Kontinuität mit moderat steigendem Volumen
Für die nahe Zukunft 2026 erwartet der überwiegende Teil der Marktteilnehmer, dass sich das Transaktionsvolumen auf dem Niveau der Vorjahre stabilisiert und sich der leichte Trend der Erholung fortsetzt, als ein klares Bekenntnis zum Segment.
Eine höhere Dynamik in diesem Marktsegment dürfte insbesondere auch davon abhängen, ob das Sondervermögen für Infrastruktur und Klimaneutralität zukünftig zweckgebunden investiert wird, um einen konjunkturellen Aufschwung zu unterstützen, oder ob dieses weiter zweckentfremdet wird. Schließlich profitiert insbesondere der Einzelhandel von steigenden Konsumausgaben und einer erhöhten Frequenz in der Innenstadt.
Weitere Normalisierung und neue Wachstumsphase
Ab 2027, so unsere Einschätzung, dürfte sich der Markt weiter normalisieren, sodass insgesamt eine breitere Käuferbasis angesprochen werden kann. Gleichzeitig bleibt der strukturelle Druck auf Einzelhandelsimmobilien, insbesondere auf Großflächen mit Single-Tenant-Nutzung und Shopping-Centern.
Grundsätzlich gilt: Eigentümer, die heute in die Energieeffizienz und Nachhaltigkeit ihrer Immobilie investieren, werden ihre Immobilien in einer neuen Wachstumsphase deutlich besser vermarkten können als Eigentümer von Bestandsobjekten ohne Modernisierungskonzept.
Was Verkäufer von Einzelhandelsimmobilien jetzt beachten sollten
Der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien ist nach unserer Einschätzung und einer professionellen Vorbereitung aufnahmebereit. Einige Punkte, die wir aus der Praxis hervorheben möchten:
- In diesem Marktsegment haben sich Buchwerte und Marktwerte nach unserer Erfahrung oft weit auseinander entwickelt. Eine aktuelle, fundierte Wertermittlung des Marktwertes ist daher kein optionaler Luxus, sondern Voraussetzung für einen erfolgreichen Verkaufsprozess.
- Die Mieterstruktur entscheidet über Erfolg oder Misserfolg, und eine Immobilie mit einem bonitätsstarken Mieter aus dem Lebensmittelhandel wird anders bewertet als ein Shopping-Center mit vielen Einzelverträgen.
Anders gesagt: Wer sind die Mieter? Wie sind die Verträge strukturiert? Wie hoch ist die WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term)? - Für Immobilien in den Hightsreet-Lagen der Top-7-Standorte sowie bei größeren Immobilien oder Portfolios empfiehlt sich aus unserer Sicht ein strukturierter Prozess oder ein kontrolliertes Bieterverfahren.
- Der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien unterliegt der konjunkturellen Gesamterwartung so stark wie kein anderes Segment des Immobilienmarktes. Der Markt ist heute funktionsfähig mit einem gesunden Nachfragevolumen. Für den Kaufpreis heißt das aus unserer Sicht: Genug ist manchmal besser als perfekt.
Das Comeback der Einzelhandelsimmobilien als Investmentklasse ist keine Eintagsfliege. Es beruht auf strukturell soliden Fundamenten: stabilen Cashflows aus der Nahversorgung, dem Rückzug überfrachteter Konzepte zugunsten klarer Mieterprofile, und einer Investorengemeinde, die das Segment neu bewertet.
Für Eigentümer und Verkäufer bedeutet das: Die Marktlage ist heute günstiger, als sie noch vor zwei Jahren war. Wer allerdings glaubt, jede Immobilie lasse sich nun problemlos zu alten Preisen veräußern, wird sich irren. Der Markt ist selektiv, international und anspruchsvoll. Professionelle Transaktionsberatung, eine ehrliche Bewertung und ein durchdachter Verkaufsprozess sind keine Zugabe, sie sind der Unterschied zwischen einem guten und einem enttäuschenden Abschluss.
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